ค่าธรรมเนียมจำนอง – ขายฝากบ้านที่ดิน ที่เราควรทราบ

ขายฝากบ้านที่ดิน ที่เราควรทราบ

ขายฝากบ้านที่ดิน อีกหนึ่งปัจจัยที่ควรนำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจทำธุรกกรมนอกจากดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนที่ต้องเสียแล้วคือค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินโดยเฉพาะค่าธรรมเนียมในธุรกรรมขายฝากบ้านทางHomeLoanได้สรุปค่าใช้จ่ายให้ทราบดังนี้

ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดจำนอง

  1. ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนองแปลงละ 5 บาท
  2. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนองแต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท
  3. ค่าอากรแสตมป์ตามวงเงินจำนองคือทุก 2,000 บาทเสียค่าอากรแสตป์ 1 บาทแต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท

ค่าธรรมเนียมสำหรับการไถ่ถอนจำนอง

  1. ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนองแปลงละ 5 บาท
  2. ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์แปลงละ 50 บาท

ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดขายฝาก (เทียบเท่าการขาย)

  1. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมขายฝาก 2% ของราคาประเมินกรมที่ดินหรือยอดเงินขายฝาก
  2. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
  3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ( 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย) ไม่ต้องชำระหากถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
  4. ค่าอากรแสตมป์( กรณีไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) 200 บาทติดอากรแสตมป์ 1 บาท (0.50 %) ตามราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมสำหรับการไถ่ถอนขายฝาก

  1. ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
  2. ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย
  3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
  4. ค่าอากรแสตมป์  0.50% ของราคาประเมินหรือยอดสินไถ่

 

การจำนำ คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง”

ได้ทำการนำอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง เป็นต้นว่า ที่ดินหรือทรัพย์สินที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนำได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันในการจ่ายหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือเงินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้นให้แก่ผู้รับจำนองเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B เป็นจำนวนเงินสด 1 แสนบาท โดยนาย A ได้นำที่ดินของตัวเองไปขึ้นทะเบียนจำนองต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท นาย A ได้กู้ไปจากนาย B โดยนาย A ไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นาย B และก็นาย A ยังคงมีสิทธิครอบครองแล้วก็ใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามปกติการจำนอง เพื่อเป็นการรับรองการใช้หนี้แก่ผู้รับจำนำนั้น มีอยู่ด้วยกันหลายสาเหตุซึ่งก็คือ

1.การจำนำ สมบัติพัสถานของตัวเองเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้ของตนเองอาทิเช่น นาย A ได้กู้เงินจากนาย B 1 แสนบาท โดยนาย A นำที่ดินซึ่งเป็นของตัวเองไปจดทะเบียนจำนำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการจ่ายและชำระหนี้เงินกู้ของนาย A เอง

2.การจำนำ เพื่อเป็นการรับรองการใช้หนี้ของบุคคลอื่นเป็นต้นว่า นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตนเองไปขึ้นทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการจ่ายและชำระหนี้ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย Bทรัพย์สินที่บางทีอาจใช้เพื่อการจำนองได้ แบ่งได้ 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ชนิด คือ
1.อสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งก่อสร้างทุกประเภทอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
2.สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ เป็น
2.1)เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
2.2)แพ
2.3)สัตว์ยานพาหนะ
2.4)สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับได้ข้อกำหนดให้ลงทะเบียนจำนำได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ฯลฯหลักเกณฑ์ใน การจำนอง
1.ผู้จำนองจะต้องเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิในทรัพย์สินที่จะจำนอง
2.คำสัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงบัญชีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่อย่างนั้นข้อตกลงจำนำจะเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร สำหรับการกู้ยืมนั้นมีอยู่ตลอด ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นประกันสำหรับในการจ่ายหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ ในกรณีนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาไม่ได้มีสิทธิใดๆในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด ได้แค่เพียงกระดาษโฉนดไว้ภายในถือครองแค่นั้น โดยเหตุนี้ หากผู้ให้กู้มุ่งหมายที่จะให้เป็นการจำนำตามกฎหมายแล้ว จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและก็นำไปลงทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่

3.จำต้องไปลงบัญชีต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง
3.1)ที่ดินที่มีโฉนดจำเป็นต้องนำไปขึ้นทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจ.กรุงเทพฯ (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจะต้องอยู่ในเขตอำนาจ
3.2)ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่นที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปขึ้นทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
3.3)การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปลงทะเบียนจำนองที่อำเภอ
3.4)การจำนองสัตว์ยานพาหนะ หรือแพ จะต้องไปลงบัญชีที่อำเภอ
3.5)การจำนองเรือจำต้องไปขึ้นทะเบียนจำนำที่กรมเจ้าท่า
3.6)การเขียนทะเบียนเครื่องจักรต้องไปลงทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

 ขายฝากบ้านที่ดิน

ผลของสัญญาจำนอง

1.ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับจ่ายหนี้จากทรัพย์สินที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องพิจารณาว่ากรรมสิทธิในเงินทองนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตามอาทิเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาท โดยที่นาย A นำที่ดินของตนเองไปจดทะเบียนจำนองไว้กับนาย B แล้วก็ต่อมานาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย C อีก 1 แสนบาท โดยมิได้มีการนำที่ดินไปขึ้นทะเบียนจำนำอะไร  ขายฝากบ้านที่ดิน ดังนี้ นาย B มีสิทธิที่กำลังจะได้รับจ่ายหนี้จากที่ดินดังที่ได้กล่าวมาแล้วได้ก่อน นาย C แล้วก็ถึงแม้ว่านาย A จะได้โอนกรรมสิทธิที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกแล้วก็ตามนาย A คงมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่มิได้ไปลงทะเบียนจำนำในที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้น

2.นอกจากนี้ผู้รับจำนำยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินที่จำนำนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตัวเองได้ถ้าเข้าข้อจำกัดดังต่อไปนี้
2.1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี
2.2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันติดหนี้
2.3) ไม่มีการจำนำรายอื่น หรือบุขอบสิทธิอื่นได้ขึ้นทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เองดังเช่นว่า นาย A ได้ทำการกู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาทโดยที่นาย A ได้นำที่ดินราคา 1 แสนบาทซึ่งแพงพอๆกับเงินกู้ไปขึ้นทะเบียนจำนำไว้เป็นประกันการใช้หนี้ของตัวเอง โดยตกลงค่าดอกในอัตราร้อยละ 3 ต่อปี ถัดมาอีก 10 ปี นาย A ผิดนัดไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยให้แก่นาย B เลย ด้วยเหตุนี้เมื่อรวมยอดหนี้สินคือเงินต้น 1 แสนบาท กับดอกเบี้ยอีก 3 หมื่นบาทแล้วจะเป็นเงิน 1 แสน 3 หมื่นบาท นาย B มีสิทธิฟ้องนาย A ต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นาย A โอนบาปสิทธิในที่ดินดังกล่าวข้างต้นให้มาเป็นของนาย B ได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นแต่อย่างใด

3.ถ้าหากเอาเงินซึ่งจำนองออกขายตลาดจ่ายและชำระหนี้ได้เงินปริมาณสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ หรือ ถ้าเอาเงินทองซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองแล้วก็ราคาสินทรัพย์นั้นแพงต่ำกว่าจำนวนเงินที่ติดกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดปริมาณอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้นเป็นต้นว่า นาย A ได้นำที่ดินไปจำนองนาย B เป็นเงิน 1 แสนบาท

ต่อมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนำเอาที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 หมื่นบาท ดังนี้นาย B จะไปบังคับให้นาย A ชดเชยเงินปริมาณที่ยังขาดอยู่อีก 5 หมื่นบาทมิได้ละเว้นแต่ว่าถ้าหากในคำสัญญาจำนองได้ตกลงกันไว้ว่า ในเรื่องที่มีการบังคับจำนำแล้วได้เงินไม่พอจ่ายยอดหนี้ เงินที่ยังขาดปริมาณนี้ลูกหนี้ยังคงต้องยอมสารภาพใช้ให้แก่ผู้รับจำนองกระทั่งครบถ้วนสมบูรณ์ข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือว่าเป็นการผิดกฎหมาย

ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้จ่ายและชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดจำนวนอยู่ดังที่กล่าวถึงแล้วได้อีกจนครบถ้วนสมบูรณ์ได้แก่ นาย A ได้นำที่ดินไปจำนำนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยตกลงกันว่าถ้านาย B บังคับจำนองแล้วได้เงินไม่ครบ 1 แสนบาท นาย A ยินยอมชดใช้เงินที่ยังขาดปริมาณอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนำจนถึงครบถ้วนบริบูรณ์ ถัดมานาย B บังคับจำนองนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 หมื่นบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 หมื่นบาทนั้น นาย B มีสิทธิบังคับให้นาย A ชำระคืนให้แก่ตนจนกระทั่งครบถ้วนได้

4.ในเรื่องที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใด

และให้นำเงินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วใช้หนี้ใช้สินคืนให้แก่ผู้รับจำนำ ถ้าหากมีเงินคงเหลืออยู่เท่าใดก็ให้มอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้ดังเช่น นาย A ได้จำนองที่ดินไว้กับนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท ถัดมาเมื่อนาย B บังคับจำนองได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วเป็นเงิน 2 แสนบาท นาย B ก็หักเงินที่เป็นหนี้เป็นสินตนอยู่ 1 แสนบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 แสนบาท นาย B จำต้องนำไปคืนนาย A

เงินต้นดอกค่าปรับสำหรับเพื่อการไม่ชำระหนี้ อาทิเช่น ค่าทนายความค่าธรรมเนียมในการบังคับจำนำแนวทางบังคับจำนำผู้รับจำนำต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้จ่ายหนี้ภายในเวลาอันเหมาะ ซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน ถ้าหากลูกหนี้ไม่ใช้หนี้คืนด้านในตั้งเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนอง ถ้าถึงกำหนดนัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาจ่าย ผู้รับจำนำจำต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อลูกหนี้ทำการจ่ายและชำระหนี้ ถ้าไม่จ่ายหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาสมบัติพัสถานที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ใช้สินของตน

หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิของตัวเองถ้าเข้าข้อแม้ที่ข้อบังคับกำหนดไว้จะเห็นได้ว่าข้อบังคับบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจึงควรฟ้องศาลต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองมิได้ และก็จะต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องโดยไม่มีการแจ้งทวงถามก่อนมิได้การบังคับจำนองนี้จะไม่พิจารณาเลยว่าในช่วงเวลาที่มีการบังคับจำนำนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของคนใดกัน หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิไปยังคนอื่นๆกี่ทอดแล้วหลังจากนั้นก็ตาม

สิทธิจำนำย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วยเช่น นาย A ได้จำนำที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาท ต่อมานาย A ได้เสียชีวิตลงโดยชูมรดกที่ดินดังกล่าวไปให้นาย D ลูกชายของตัวเอง การถึงแก่กรรมของนาย A ไม่ได้ทำให้สิทธิของการเป็นเจ้าหนี้ของนาย B หมดไป นาย B มีสิทธิบังคับจำนำที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้นได้แม้ว่าจะเป็นชื่อของนาย D และตามหนี้ที่ขาดอายุความไปแล้วจะก่อให้เกิดผลเสียถึงการจำนำหรือเปล่าแม้ว่าหนี้สินที่เป็นประกันนั้นจะเกินอายุความและก็ตาม

ผู้รับจำนำก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาสินทรัพย์ที่จำนองได้ ด้วยเหตุผลดังกล่าว ก็เลยไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด แม้กระนั้นจะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ติดสำหรับการจำนองเกินกว่า 5 ปีมิได้ดังเช่น นาย A ได้นำที่ดินไปจำนำไว้กับนาย B เป็นเงิน 5 แสนบาทระบุใช้คืนในวันที่ 1 เดือนมิถุนายน 2520 เมื่อถึงเวลาชำระแล้ว นาย B ก็ไม่ได้ติดตามทวงหนี้จากนาย A เลยจนถึงวันที่ 1 เดือนมิถุนายน 2537 จึงได้บังคับจำนองซึ่งหนี้สินเงินกู้นั้นจำต้องฟ้องข้างใน 10 ปีนับแต่ว่าวันที่ถึงกำหนดซึ่งกรณีหนี้สินเงินกู้ยืมเกินอายุความไปเป็นระยะเวลานานแล้วนาย A จะต่อสู้ว่าหนี้เงินกู้ได้เกินอายุความไปแล้วด้วยเหตุผลดังกล่าวตัวเองก็เลยไม่ต้องยอมสารภาพตามสัญญาจำนอง

ประเด็นนั้นมันไม่มีทางเป็นไปได้ครับ เพราะเหตุว่าถึงแม้ว่าหนี้เงินกู้ยืมจะเกินกำหนดความก็ตามแต่สิทธิจำนองยังอยู่ไม่ได้หมดไปตามอายุความครับผม ด้วยเหตุผลดังกล่าวนาย B ก็เลยมีสิทธิบังคับจำนำที่ดินดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วได้ แต่ว่านาย B จะบังคับในส่วนดอกที่ติดหนี้เกินกว่า 5 ปีไม่ได้ฉะนั้น จะมองเห็นได้ว่าการจำนำเป็นประกันการจ่ายหนี้อย่างแท้จริง โดยเหตุนั้นแม้เจ้าหนี้มุ่งหวังที่จะได้รับชำระหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้จึงต้องควรให้ลูกหนี้นำทรัพย์สินมาจำนำเป็นประกันการชำระหนี้ด้วยการชำระหนี้จำนองการจ่ายหนี้จำนำทั้งหมดหรือแค่นิดหน่อย

การระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีอะไรก็แล้วแต่ความเคลื่อนไหวปรับปรุงแก้ไขกติกาสำหรับการจำนองก กฎหมายบังคับให้ไปขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แค่นั้น ไม่อย่างนั้นแล้วจะเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกมิได้ดังเช่น นาย A ได้จำนำที่ดินของตัวเองไว้กับนาย B ต่อมานาย B ยอมปลดจำนำที่ดินดังที่กล่าวผ่านมาแล้วให้แก่นายเอกแต่ว่าทั้งสองฝ่ายมิได้ไปขึ้นทะเบียนการปลดจำนองต่อพนักงานข้าราชการต่อมานาย B โอนการจำนำให้นาย E โดยลงทะเบียนถูกต้อง แล้วนาย E ได้บังคับจำนำที่ดินแปลงนี้ นาย A จะชูข้อต่อสู้ว่านาย B ปลดจำนองให้แก่ตนเองแล้วขึ้นต่อสู้กับนาย E มิได้ลงประกาศฟรี

 

ขายฝาก สามารถ add line @moneyhomeloan

เพื่อส่งเอกสารให้ทางเจ้าหน้าที่ประเมินได้ฟรีไม่เสียค่าใช้จ่ายโดยแนบเอกสารให้ครบถ้วนดังต่อไปนี้

  1. รูปถ่ายหน้าและหลังโฉนด
  2. รูปถ่ายทรัพย์สินทั้งภายในและภายนอก
  3. วงเงินที่ต้องการ
  4. ชื่อและเบอร์โทรติดต่อกลับ

ทาง HomeLoan ใช้ระยะเวลาในการประเมินภายใน 6 ชั่วโมงเวลาทำการ (9.00-21.00น.)

เมื่อทราบผลแล้วสามารถนัดวันที่กรมที่ดินได้ทันที กลับสู่หน้าหลัก