ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ อย่างไรบ้าง

ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่

ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่ ตอนนี้ ภาษีขายฝาก ยังเป็นหัวข้อโต้เถียงกันในหมู่นักลงทุน เพราะว่าผู้รับซื้อฝากเองก็มักประสบพบปัญหาด้านภาษีเสมอๆแล้วก็ผู้ขายฝากก็ไม่เคยรู้ว่าจะต้องเสียภาษีอากรเหมือนกัน โดยเหตุนี้บทความในวันนี้จะมาสรุปใจความสำคัญสำหรับที่เกี่ยวโยงกับภาษีเกี่ยวกับวิธีขายฝากที่ควรจะทราบดีว่า มีอะไรบ้างเริ่มต้นกันที่การตีความหมายตามกฎหมายก่อนว่า วิธีขายฝากนั้น ถือเป็นการ “ขาย” ตามมายี่ห้อ ๓๙ ที่ประมวลรัษฎากร ซึ่งแปลว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ ทันทีทันใดที่มีการทำข้อตกลงขายฝาก ผู้ขายควรต้องเสียค่าบริการแล้วก็ภาษีรายได้เหมือนกันกับวิธีขายอสังหาริมทรัพย์ตามเดิม ซึ่งทางที่ทำการที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บ

ซึ่งเป็นต้นว่ารายการตั้งแต่นี้ต่อไปค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ค่าอากรตราไปรษณียากร 0.5% ถ้าเกิดถือสิทธิ์อสังหาฯ เกิน 5 ปี จะคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงขึ้นมากยิ่งกว่า ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือครองอสังหาฯไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนสำมะโนครัวเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปีค่าภาษีอากรรายได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งภาษีรวมทั้งค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับทางคนรับซื้อฝากว่า คนใดกันจะเป็นผู้เสียหรือแบ่งตามรูปทรงที่ตกลงกัน

ถือว่าเป็นด่านแรกภายหลังการทำข้อตกลงขายฝากและส่งมอบสินทรัพย์ต่อไปต้องกระทำแยกออกมาเป็น 3 กรณีเมื่อครบกำหนดจากที่ตกลงกันไว้ นั่นคือ กรณีที่มีการไถ่คืนสมบัติพัสถานตามเวลาที่กำหนด , กรณีที่ไถ่ถอนสมบัติพัสถานเกินกว่าตั้งเวลา และ ในกรณีที่ไม่มีการถอนถอนกรณีไถ่ถอนทรัพย์สินภายในระยะเวลากำหนดขั้นตอนของการไถ่ถอนนั้นจะไม่ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ ที่ประมวลรัษฎากร ทางฝั่งของผู้รับซื้อฝากซึ่งได้รับสินไถ่ อาจจะมีหน้าที่จำเป็นต้องนำเงินสินไถ่ดังที่กล่าวมาแล้วไปคำนวณเพื่อเสียภาษีรายได้ตามธรรมดา

โดยนับว่าเป็นรายได้ควรประเมินประเภทที่ 8 โดยชอบด้วยกฎหมาย แล้วก็สามารถเลือกหักรายจ่ายแบบเหมาได้ 85% หรือเลือกหักค่าครองชีพตามจำเป็นและก็เหมาะ ขึ้นอยู่ในแต่ละกรณีการไถ่คืนถอนทรัพย์เกินกำหนดเวลา และผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่คืนการไถ่ถอนนั้นจะถือว่าเป็นการ “ขาย” ตามมายี่ห้อ 39 แห่งประมวลรัษฎากร โดยทางฝั่งของคนรับซื้อฝากควรต้องนำเงินได้จากที่ “ขาย” ดังกล่าวมาแล้วข้างต้นไปคำนวณภาษีตามมายี่ห้อ 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร

ซึ่งถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์จากที่ข้อบังคับกำหนดไว้กรณีได้เจ้าของในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากแนวทางการขายฝากกรณีนี้จะนับว่าเป็นเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ถือตามราคาของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิโดยเด็ดขาด โน่นเป็นยึดตามวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั่นเอง

จากข้อกฎหมายข้างต้นจะมีความคิดเห็นว่า

ที่จริงแล้วภาระภาษีที่จำต้องเสียนั้น จะตกเป็นของทางคนรับซื้อฝากเสียเป็นส่วนใหญ่ ในเรื่องที่มีการไถ่คืนหรือไม่ก็ตาม ซึ่งความไม่เหมือนของภาษีที่จำต้องเสียนั้น จะขึ้นกับการแปลความหมายว่าเป็นเข้านิยามวิธีขายเป็นหลักหรือเปล่า แม้ไม่เข้าแล้วย่อมจะถือเป็นเงินสินไถ่ธรรมดา แม้กระนั้นถ้าเข้านิยามแล้วล่ะก็ สิ่งที่ตามมาจะมีอีกทั้งเรื่องของภาษีที่เกี่ยวพันกับอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งค่าธรรมเนียมรวมทั้งเรื่องอื่นๆตามมาอีกด้วย ซึ่งนี้ก็เป็นอีกหนึ่งหัวข้อหลักที่ต้องระวังไว้สิ่งเดียวกันการรับซื้อฝาก-ขายฝาก และการจัดการภาษีสรุปหลักสำคัญที่สำคัญที่ต้องระวังเกี่ยวกับเรื่องภาษีคงหนีไม่พ้นเรื่องเกี่ยวกับการทำข้อตกลงตกลงกันให้กระจ่างแจ้ง รวมทั้งทางผู้ร่วมลงทุน (ผู้รับซื้อฝาก) เองก็จำเป็นต้องพิจารณาถึงเรื่องเกี่ยวกับการประมาณมูลค่ารับซื้อฝากได้อย่างเหมาะควร เพื่อไม่ให้มีภาระทางด้านภาษีมากเกินความจำเป็นนั่นเอง

วิธีขายฝาก เป็นอย่างไร

วิธีขายฝากเป็นการค้าขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เป็นของผู้บริโภค ฝากโดยทันทีแต่ว่ามีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากบางทีอาจไถ่ทรัพย์สมบัติคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง ทรัพย์สินทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่การค้าขายสมบัติพัสถานบางสิ่งจำเป็นต้องทำตามแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้แบบของสัญญาขายฝาก

1. หากเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ไม่ได้) ยกตัวอย่างเช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอาศัย สัตว์พาหนะ อาทิเช่น ช้าง ม้า วัว เป็นต้น

2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่ราคาแพง 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป วิธีขายฝากนี้ควรต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้คนขายและก็ผู้ซื้อลงลายมือชื่อไว้ในหนังสือ หรือควรมีการมัดจำ หรือมีการใช้หนี้ใช้สินเล็กน้อยไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องคดีให้ศาล บังคับไม่ได้การถอนสินทรัพย์คืนหรือการซื้อกลับคืน

….1. สินไถ่เป็นจำนวนเงินที่คนขายฝากจำเป็นต้องนำมาจ่ายแก่คนรับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา สมบัติพัสถานคืนซึ่งอาจจะตกลงไว้ภายในคำสัญญาขายฝากไหมได้ตกลงไว้ก็ได้ และก็สินไถ่ต้องเป็น เงินเสมอและไถ่ถอนกันด้วยเงินอย่างอื่นไม่ได้

….2. ระยะเวลาการไถ่คืนเงินทองที่ขายฝาก

……..2.1 แนวทางการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี

……..2.2 วิธีขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่คืนกันภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

….3. การไถ่คืนสินทรัพย์คืนมีข้อพิจารณาดังต่อไปนี้

……..3.1 จะต้องไถ่ภายในตั้งเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วมิได้ รวมทั้งเจ้าของในทรัพย์สินจะเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาด ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่

……..3.2 ขยายตั้งเวลาไถ่ทรัพย์สมบัติคืนสามารถทำเป็น ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงชื่อผู้รับไถ่

….4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้

……..4.1 คนขายฝากหรือทายาทของคนขายฝาก

……..4.2 คนรับโอนสิทธิการไถ่คืนเงินทองคืน

……..4.3 บุคคลซึ่งในคำสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

….5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้

……..5.1 ผู้รับซื้อฝากหรือหากว่าคนรับซื้อฝากตายก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก จำเป็นต้องไปขอไถ่จากทายาทของคนรับฝาก

……..5.2 คนรับโอนเงินที่ขายฝากนั้น จากผู้บริโภคฝากเดิมดอกผลของเงินทอง ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากดอกผลของสินทรัพย์ที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างวิธีขายฝากย่อมตกเป็นของผู้บริโภคฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำข้อตกลงขายฝาก คนซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม แนวทางการขายฝาก-คือเลขที่หนังสือ:กระทรวงการคลัง0706/5864วันที่: 12 ก.ค. 2549เรื่อง: ภาษีรายได้บุคคลปกติ รวมทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตัวบทกฎหมาย: มาตรา 40 (8) มาตรา 50 (5) มาตรา 91/2 (6) และมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากรข้อกล่าวหารือ:

….นาย ก. ได้ทำความตกลงรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์กับคนขายฝากซึ่งเป็นบุคคล โดยมีระบุระยะเวลาตามสัญญา 5 ปี และคนขายฝากมิได้มาไถ่คืนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในช่วงเวลาที่ระบุ นาย กรัม จึงขอทราบว่า

….1. ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระหน้าที่จะต้องเสียภาษีอากรรายได้บุคคลธรรมดาแล้วก็ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือเปล่า อย่างไร รวมทั้งใช้ราคาใดสำหรับเพื่อการเสียภาษีทั้งสองประเภท

….2. กรณีคนขายฝากมิได้มาไถ่คืนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามคำสัญญาคนขายฝากและก็ผู้รับซื้อฝากมีภาระหน้าที่ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา แล้วก็ภาษีธุรกิจเฉพาะไหม อย่างไร แล้วก็ใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

แนววิเคราะห์: ขายฝาก ที่ดิน เสียภาษี เท่า ไหร่

….กรณีวิธีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างคนขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา ภาระหน้าที่ภาษีรายได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของคนขายฝากรวมทั้งคนรับซื้อฝากมีดังนี้

….1. ภาษีเงินได้บุคคลปกติ

……..1.1 วิธีขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือได้ว่าเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อคนขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยความชอบพอ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่คนรับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีบทบาทหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) ที่ประมวลรัษฎากร และคนขายฝากซึ่งได้รับรายได้จากแนวทางการขายฝาก ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร คนขายฝากจะเลือกเสียภาษีอากรโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับรายได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้ ตามมายี่ห้อ 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร

……..1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่คนรับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้ชำระเงินได้มีบทบาทหักภาษีในที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร แล้วก็ผู้ขายฝาก ซึ่งได้รับรายได้จากการขายฝากนับว่าเป็นผู้มีเงินได้ควรจะประเมินตามมาตรา 40 (8) ที่ประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้จากวิธีขายฝากในกรณีดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วไปรวมคำนวณภาษีกับรายได้อื่น โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ในที่จ่าย ตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร

…………อย่างไรก็ตาม ถ้าหากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวข้างต้นเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) ที่พระราชกฤษฎีกา ออกตามความลับประมวลรัษฎากร เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษีในที่จ่าย รวมทั้งได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากวิธีขายอสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวถึงมาแล้วมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีรายได้ ทั้งนี้ เฉพาะในกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน ไหมขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งสิ้นหรือนิดหน่อย ตามมายี่ห้อ 3 ที่พระราชกฤษฎีกา ออกตามความลับประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

……..1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หักในที่จ่าย ตาม 1.1 และก็ 1.2 ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและก็นิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ ที่ประมวลรัษฎากร

……..1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่คืนอสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวมาข้างต้นคืนด้านในกำหนดเวลาตามคำสัญญา คนรับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นรายได้พึงประเมินตามมายี่ห้อ 40 (8) ที่ประมวลรัษฎากร ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยรายได้ควรประเมินดังที่กล่าวมาแล้วให้ทำตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับสินทรัพย์นั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันควรมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินเงินทุนเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมลงทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากแนวทางการขายฝากนั้น

….2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

……..2.1 กรณีคนขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ข้างใน 5 ปี นับแต่วันที่คนขายฝากได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับจำต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) ที่ประมวลรัษฎากร คนขายฝากก็เลยมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

……..2.2 เมื่อคนขายฝากไม่มาไถ่คืนอสังหาริมทรัพย์คืนจากคนรับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากแนวทางการขายฝากนั้น คนรับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด ถ้าเกิดคนรับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างใน 5 ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (6) ที่พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พุทธศักราช 2541 คนรับซื้อฝากมีหน้าที่จำต้องเสียภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) ที่ประมวลรัษฎากร

……..2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คำนวณจากยอดรายได้จากแนวทางการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหักค่าใช้จ่ายใดๆตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

…………(1) กรณีราคาซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการจ่ายเงินภาษี (ท.ด.16) สูงยิ่งกว่าราคาประเมินเงินทุนเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนสิทธิแล้วก็นิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)

…………(2) กรณีการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการจ่ายภาษี (ท.ด.16) ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมินเงินทุนเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมลงบัญชีสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินเงินทุน

 

ขายฝาก สามารถ add line @moneyhomeloan

เพื่อส่งเอกสารให้ทางเจ้าหน้าที่ประเมินได้ฟรีไม่เสียค่าใช้จ่ายโดยแนบเอกสารให้ครบถ้วนดังต่อไปนี้

  1. รูปถ่ายหน้าและหลังโฉนด
  2. รูปถ่ายทรัพย์สินทั้งภายในและภายนอก
  3. วงเงินที่ต้องการ
  4. ชื่อและเบอร์โทรติดต่อกลับ

ทาง HomeLoan ใช้ระยะเวลาในการประเมินภายใน 6 ชั่วโมงเวลาทำการ (9.00-21.00น.)

เมื่อทราบผลแล้วสามารถนัดวันที่กรมที่ดินได้ทันที กลับสู่หน้าหลัก