ฝากขายบ้าน pantip เป็นอย่างไร

ฝากขายบ้าน pantip

ฝากขายบ้าน pantip ข้อตกลงขายฝากเป็นข้อตกลงที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นของคนรับซื้อฝากเมื่อลงทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับเจ้าของในที่ดินคืนกลับต้องขอไถ่คืนด้านในตั้งเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในช่วงเวลาที่กฎหมายกำหนด (กรณีนี้จะพูดถึงเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีระบุ ๑๐ ปี )นับจากวันทำความตกลงขายฝาก, การขยายตั้งเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำความตกลงเลื่อนเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แม้กระนั้นรวมกันแล้ว จำเป็นต้องไม่เกิน ๑๐ ปี นับจากวันลงนามขายฝาก การทำสัญญาขยายตั้งเวลาไถ่จากขายฝากควรต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็จดทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่, ผลของการใช้สิทธิไถ่ด้านในกำหนด กรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ซึ่งขายฝากจะตกกลับมาเป็นของคนขายฝากตั้งแต่เวลาที่คนขายฝากจ่ายสินไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ฝากขายชื่อก็บอกความหมายอยู่แล้ว

ว่าเป็นการฝากให้ผู้แทนนายหน้า หรือบริษัทโบรคเกอร์ขายบ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆจัดการแทน ในเรื่องที่ เจ้าของบ้านบางทีอาจไม่มีอีกทั้งเวลา ไม่ต้องการที่จะอยากยุ่งยากหรือมีงานประจำ เพราะว่าบางทีอาจควรจะมีกระบวนการทำโฆษณาโฆษณา คิดแผนทำการตลาด ตั้งราคาขาย ติดต่อและก็พาผู้บริโภคเยี่ยมชม หรือเปิดบ้านให้ลูกค้ามอง หรือบางทีอาจยังจำต้องช่วยหาแหล่งเงินกู้หรือติดต่อกับสถาบันการเงินด้วย ก่อนทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ โดยที่ค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ฝากขายบ้านจำเป็นที่จะต้องจ่ายให้กับโบรคเกอร์ เมื่อขายได้

นั้น โดยทั่วไปอยู่ที่อัตรา 3% โดยชอบด้วยกฎหมาย หรือแล้วแต่จะตกลงกันแนวทางการขายบ้านแบบรื้อไป .. ถือได้ว่าเป็นการขายอสังหาฯหรือไม่? หลายคราวการซื้อบ้านหนึ่งหลังก็มิได้หมายว่าควรเป็นการซื้อบ้านไปพร้อมที่ดินแค่เพียงหนึ่งเดียว ผู้บริโภคบางรายบางครั้งก็อาจจะอยากแต่เพียงบ้านแล้วรื้อไปปลูกเอาไว้ในสถานที่อื่นก็มี บางรายบางทีอาจไม่ได้อยากต้องการตัวบ้านเลยปรารถนาเพียงแค่ไม้ที่ใช้เพื่อสำหรับในการก่อสร้างบ้านข้างหลังนั้นแค่นั้นก็มี วันนี้เลยจะมาเฉลยข้อกำหนดกฎหมายกันว่าการซื้อบ้านในลักษณะรื้อไปอย่างงี้เนี่ย ยังถือได้ว่าเป็นการขาย “อสังหาริมทรัพย์” รึเปล่า? “อสังหาริมทรัพย์” คือ ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร ก่อนจะไปถึงเรื่องการขายบ้าน

พวกเรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า คำว่า “อสังหาริมทรัพย์” นั้นข้อบังคับได้บอกคำจำกัดความเอาไว้อย่างไร ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประการคือ 1. ที่ดิน 2. ทรัพย์อันติดอยู่ที่ที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน 3. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวเนื่องกับที่ดิน หรือที่เกี่ยวเนื่องกับสมบัติพัสถานอันติดอยู่ที่ที่ดินหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดินตามข้อ 1. รวมทั้งข้อ 2. (ส่วนจะมีอะไรบ้างนั้น ผมจะทยอยเขียนอธิบายในบทความต่อๆไปให้แล้วกัน .. หากไม่ลืมอะนะ .. ฮา) เมื่อผู้บริโภคเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป บ้านนั้นย่อมไม่ใช่ “อสังหาริมทรัพย์”แต่เป็น “สังหาริมทรัพย์” จากที่กล่าวไว้ข้างต้นว่านอกจากที่ดินแล้ว

อสังหาริมทรัพย์ยังหมายความรวมทั้งทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินอันมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน เมื่อผู้บริโภคเจตนาซื้อบ้านในลักษณะรื้อไป ถือว่าเป็นผู้ซื้อเจตนาซื้อบ้านในลักษณะที่พ้นจากภาวะการเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินแล้ว ก็เลยไม่จัดว่าบ้านหลังดังที่กล่าวถึงมาแล้วเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป อาจจะถือได้ว่าเป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์กันตามปกติเท่านั้น การซื้อขาย “สังหาริมทรัพย์” ไม่ต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ ก็มีผลสมบูรณ์โดยชอบด้วยกฎหมาย ปกติแล้วการซื้อขายบ้านหรือที่ดินที่ถือได้ว่าเป็นการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายระบุว่าจะต้องทำเป็นหนังสือสัญญาต่อกัน ลงชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

และก็นำไปลงบัญชีต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน ณ ท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ หากผิดแปลกแตกต่างจากนี้ไปนิดนึงการค้าขายอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมตกเป็นโมฆะ ด้วยเหตุผลดังกล่าว เมื่อเราฟันธงได้แล้วการค้าขายบ้านแบบรื้อถอนไปไม่ถือการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ เราก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องปฏิบัติตามแบบที่ข้อบังคับกำหนดไว้ดังที่กล่าวมาข้างต้น การค้าขายก็มีผลบริบูรณ์ แม้กระนั้นแม้กระนั้น เพื่อไม่ให้เป็นการประมาทกระทั่งเหลือเกิน อย่างน้อยก็จะต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อฝ่ายที่จำต้องร

สัญญาขายฝากวิธีขายฝาก

คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังคนซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์สมบัตินั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในตั้งเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ด้านใน 10 ปี นับตั้งแต่ขณะที่มีการซื้อขายแลกเปลี่ยน แม้กระนั้นหากเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ด้านใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดในตอนนั้นแล้วข้อบังคับนับว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ค้าขายฝากกัน

เป็นของผู้รับซื้อฝากโดยทันที ในกรณีที่ลงลายลักษณ์อักษรกำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องต่ำลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าหากทำข้อตกลงตั้งเวลาไถ่ต่ำยิ่งกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะเลื่อนเวลามิได้หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ควรมีการมอบการมีไว้ในครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่คนรับซื้อฝากพร้อมกับเจ้าของ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่คืนได้ เพราะฉะนั้นเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่รวมทั้งกรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้รับซื้อฝาก

ผู้รับซื้อฝากบางทีอาจจะนำสินทรัพย์ไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆก็ไม่มีสิทธิห้ามปรามข้อแตกต่างระหว่าง “วิธีขายฝาก” กับ “การจำนอง” คือ การจำนำนั้นผู้จำนองนำเงินของตนเอง อย่างเช่น บ้าน-ที่ดินไปรับรองหนี้สินเงินกู้ยืม ถ้าหากผิดนัดไม่จ่ายหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องคดีและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่เอามารับรองไว้ แม้กระนั้นการขายฝากเป็นการนำเงินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้

ถ้าเกิดเกินกำหนดก็เสียเจ้าของในทันทีจำนวนมากแล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝากจะมีการทำสัญญาในลักษณะปีต่อปี เพื่อหลบหลีกข้อบังคับว่าด้วยวิธีขายฝากที่มีตั้งเวลาไถ่ถอนไว้ ห้ามยืดเวลาห้ามขยายเวลาทั้งสิ้น แต่สิ่งหนึ่งที่ชอบเกิดคาดเป็นการที่ลงลายลักษณ์อักษรปีต่อปีนั้น ทุกครั้งจะต้องเสียภาษีที่เกี่ยวโยงหลายประเภททุกคราวไป ได้แก่ กรณีขายฝากบ้าน-ที่ดิน จำต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาขายฝากทั้งปวง

ค่าธรรมเนียมการโอนรวมทั้งค่าอากรจำนวนร้อยละ 2.5 และก็ยังค่าภาษีรายได้บุคคลธรรมดา นี่ยังไม่นับค่าภาษีอากรโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ที่ผู้ครอบครองเจ้าของจำต้องเสียทุกปี ผู้รับซื้อฝากที่ได้ครอบครองที่ดินต้องเป็นผู้จ่าย แม้กระนั้นแน่ๆว่าจะต้องผลักภาระหน้าที่ไปให้ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเดิมจ่ายแทนเสมอ

ภาษีที่กล่าวถึงกลุ่มนี้ คนขายฝากต้องเป็นผู้แบกภาระทุกๆครั้ง ซึ่งเมื่อนำมาคิดคำนวณแล้วยอดเงินที่ผู้ขายฝากจำเป็นต้องจ่ายไปทั้งมวล กลับสูงกว่าที่ได้รับมาตอนขายฝากเสียอีกจึงเห็นได้ว่าคำสัญญาขายฝากเป็นคำสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งถ้าหากหลงลืมไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จำเป็นจะต้องเสียกรรมสิทธิ์ทันที

ข้อตกลงเปิด ฝากขายบ้าน pantip

รวมทั้งสัญญาปิดผิดแผกแตกต่างเช่นไรคำสัญญาแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์จะมีอยู่ด้วยกันหลักๆ2 ประเภทอาทิเช่น สัญญาเปิด(Open) รวมทั้งคำสัญญาปิด(Exclusive)คำสัญญาทั้งสองชนิดนี้มีข้อเด่น เสียเปรียบอย่างไร มาดูกันสัญญาเปิด (Open)เป็นสัญญาที่ให้โอกาสให้เจ้าของทรัพย์สมบัติ

หรือนายหน้าท่านใดก็ได้ขาย ถ้าเกิดผู้ครอบครองสมบัติพัสถานขายได้เองก็จะไม่มีความจำเป็นที่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับคนกลาง จะจ่ายก็เมื่อเป็นการค้าขายผ่านคนกลางที่พาลูกค้ามาซื้อแค่นั้นจุดเด่นของข้อตกลงเปิด คือถ้าผู้ครอบครองสินทรัพย์มีเวลาทำการตลาด มีความเข้าใจเรื่องกฎหมาย ยื่นกู้ แล้วก็การเตรียมตัวเอกสารก็บางทีก็อาจจะเลือกขอทำข้อตกลงแบบเปิดกับตัวแทนวิธีขาย เพื่อมีอิสรภาพสำหรับในการขายจุดอ่อนของคำสัญญาเปิด เป็นจริงอยู่

การมีตัวแทนช่วยขายคนจำนวนไม่น้อย บางครั้งก็อาจจะดีในแง่ของจำนวน ว่ามีคนช่วยขายบ้านคนไม่ใช่น้อย แม้กระนั้นข้อเท็จจริงคือ “ฝากลมได้ลม”เพราะเหตุว่าไม่มีคนกลางท่านใด กล้าลงทุนสมบัติพัสถาน และเวลา ในการวิเคราะห์ แล้วก็คิดแผนกลยุทธ์การขายให้กับเจ้าของบ้านเพราะว่ามีกลุ้มใจว่าจะเสียเวลา

และก็ทุนสำหรับเพื่อการทำตลาดไร้ประโยชน์ ทำให้การบอกฝากขายแบบปากเปล่าบางทีก็อาจจะไม่ได้ส่งผลให้เกิดคุณภาพและก็บรรลุผลสำหรับในการขายบ้าน ที่ดิน คอนโดที่จริงจริงข้อควรไตร่ตรองอีกประการเป็น เมื่อผู้แทนพาลูกค้ามาดูบ้าน ตัวแทนบางทีอาจจะขอค่าคอมมิชชั่นเลยโดยที่ไม่ได้ช่วยดำเนินงานเรื่องยื่นกู้ รวมทั้งเอกสารให้แล้วเสร็จจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์คำสัญญาปิด (Exclusive) คือข้อตกลงที่ตั้งมอบหมายให้บุคคล

หรือนิติบุคคลเป็นผู้ดูแลการขายให้แต่เพียงผู้เดียวคำสัญญาประเภทนี้ เหมาะกับเจ้าของทรัพย์สินที่ไม่ว่าง พาลูกค้าไปเยี่ยมดูทรัพย์สิน หรือขาดความเข้าใจ ประสบการณ์รวมทั้งความรู้ความเข้าใจในเรื่องข้อบังคับ, การยื่นกู้,การจัดเตรียมเอกสาร หรือเหมาะกับเจ้าของสมบัติพัสถานที่ทำงานตลาดเองมาสักพักใหญ่แต่ยังไม่เกิดความใกล้สำหรับการขยับไปสู่แนวทางการขายสักที การให้ตัวแทนผู้ที่มีความเชี่ยวชาญมาดูแลวิธีขายจะช่วยทำให้มีประสิทธิภาพเพิ่มมากขึ้นแนวทางการขายให้ง่าย แล้วก็รวดเร็วขึ้น

จุดเด่นของข้อตกลงปิด คือ

1 ตัวแทนลงทุนทรัพย์สิน และเวลาสำหรับการทำการตลาดให้เต็มกำลัง เพื่อให้บรรลุซึ่งวัตถุประสงค์สำหรับในการขายตลอดเวลาข้อตกลงแล้วก็แม้ขายทรัพย์ไม่สำเร็จ ในระยะเวลาข้อตกลง ผู้ครอบครองทรัพย์สมบัติก็ไม่ต้องจ่ายค่าปฏิบัติการใดๆก็ตามทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นกับข้อตกลงของตัวแทนแต่ละบุคคล

2 สบาย และก็ย่นเวลาต่อผู้ครอบครองสินทรัพย์

3 มีตัวกลางมาจัดแจง ช่วยลดการเสี่ยงจากปัญหาทุจริต หรือกติกาที่ไม่เป็นธรรม

4 มีมีอาชีพปฏิบัติการให้ทุกขั้นตอน จนกระทั่งวันโอนกรรมสิทธิ์ ลดข้อกระจุกกระจิกกวนโอ๊ย รวมทั้งการเสียเวลาสำหรับในการติดต่อประสานงานเอง

5 ตัดภาระค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์เอง แนวทางการทำประชาสัมพันธ์ออนไลน์ที่มีคุณภาพ จำเป็นต้องใช้งบประมาณพอสมควร

6 มีมืออาชีพคอยดูแลลูกค้า ให้ความสะดวกในเรื่องสินเชื่อ

7 ได้รับการรายงานผลการตลาดตลอดอายุข้อตกลง

8 รู้ค่าโอนจารีตกรรมสิทธิ์ที่ถูก ก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทุกหนข้อเสียของข้อตกลงปิด คือถ้าหากเจ้าของทรัพย์สินขายสมบัติพัสถานได้เอง ได้แก่เพื่อนฝูง หรือพี่น้องตัดสินใจซื้อไว้เอง ผู้ครอบครองสมบัติพัสถานก็จะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทนเพราะว่าหลังจากทำความตกลงแต่ง

ผู้แทนมีการลงทุนทำการตลาดตลอดระยะสัญญาหากถ้าเข้าเกณฑ์ในกรณีนี้ เสนอแนะให้เจ้าของทรัพย์สินปล่อยใจให้ว่าง ทำใจให้สบายแล้วมอบหมายการดำเนินการในเรื่องสินเชื่อ เอกสารต่างๆรวมทั้งการติดต่อประสานงานที่ที่ทำการที่ดินให้กับผู้แทนเนื่องจากไหนๆผู้ครอบครองทรัพย์สินก็แต่งตัวแทนการขายมาแล้วก็ควรฝากฝังให้ผู้แทนช่วยบริการ

แล้วก็ปฏิบัติการให้เต็มสมรรถนะด้วยเหมือนกันสรุปคำสัญญาปิด รวมทั้งคำสัญญาเปิดสำหรับเพื่อการแต่งตั้งตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ล้วนมีข้อดี แล้วก็ข้อเสียเปรียบแตกต่างกันด้วยเหตุดังกล่าวเจ้าของบ้าน ที่ดิน คอนโดที่อยากขายทรัพย์ สามารถนำสิ่งที่แตกต่างในพื้นฐานนี้ มาศึกษา และก็วิเคราะห์ดูว่าสัญญาจำพวกใดเหมาะสมกับตนเองเยอะที่สุด

 

ขายฝาก สามารถ add line @moneyhomeloan

เพื่อส่งเอกสารให้ทางเจ้าหน้าที่ประเมินได้ฟรีไม่เสียค่าใช้จ่ายโดยแนบเอกสารให้ครบถ้วนดังต่อไปนี้

  1. รูปถ่ายหน้าและหลังโฉนด
  2. รูปถ่ายทรัพย์สินทั้งภายในและภายนอก
  3. วงเงินที่ต้องการ
  4. ชื่อและเบอร์โทรติดต่อกลับ

ทาง HomeLoan ใช้ระยะเวลาในการประเมินภายใน 6 ชั่วโมงเวลาทำการ (9.00-21.00น.)

เมื่อทราบผลแล้วสามารถนัดวันที่กรมที่ดินได้ทันที กลับสู่หน้าหลัก